A compra e venda é um negócio jurídico ambientado dentro do direito do consumidor e que tem por objetivo causar a tradição de um bem para um proprietário diferente.
Esse negócio, por causa do que objetiva, e a depender da natureza jurídica do objeto que se busca negociar, deverá ser regido por meio de um instrumento contratual, onde serão estabelecidas as especificações dos bens, as partes, direitos e deveres dos envolvidos e o valor que será obtido.
Nesse sentido, trazendo à tona a natureza jurídica dos bens imóveis, nota-se que o instrumento contratual possui particularidades próprias que deverão ser observadas com ainda mais atenção no aperfeiçoamento da relação jurídica.
Neste artigo, falaremos em que momento o contrato de compra e venda de bens imóveis deverá ser efetuado, como diferenciá-lo dos contratos de promessa de compra e venda, algumas particularidades que deverão ser observadas na sua elaboração e quais cláusulas serão essenciais.
Em que momento devo fazer?
O contrato de compra e venda de imóvel poderá ser realizado a qualquer momento no momento da negociação, contanto, que as partes tenham em mente que a assinatura do contrato não é o fim dos trâmites de transferência.
Uma especificação do contrato que deve ser observada é que a compra de imóveis com valores maiores de 30 salários-mínimos, deverá ser efetuada por meio de escritura pública, o restante poderá ser por documento particular, contudo, a averbação no cartório de imóveis ainda é indispensável.
Existe diferença entre contrato de compra e venda e contrato de promessa?
SIM! Absolutamente. O contrato de compra e venda quando realizado por escritura pública em um cartório possui valor jurídico de uma promessa de compra e venda, ou seja, conclui-se apenas quando houver a averbação no cartório de imóveis.
Desse modo, a promessa possui um caráter precário que poderá levar ao arrependimento de uma das partes, inclusive, com a devolução dos valores pagos pela transação.
Diferentemente, o contrato de compra e venda puro, não é apenas uma obrigação, se concretiza no momento da assinatura não havendo arrependimento posterior para a parte.
Preciso contratar um advogado?
Pela lei, não é necessário a contratação de um advogado para realizar a compra e venda de um imóvel, o próprio comprador ou vendedor poderão cuidar dos trâmites, contudo, é extremamente recomendada a presença desses profissionais, pois eles facilitaram o negócio jurídico.
Quais os documentos necessários?
Os documentos poderão ser diferenciados se o imóvel for para financiamento ou não. Nesse sentido, aponta-se os seguintes documentos para a compra e venda de imóveis:
No contrato de compra e venda entre pessoas físicas: CPF e RG (todas as partes e cônjuges ao menos do vendedor); cópia da certidão de estado civil, e se houver, certidão do pacto nupcial e comprovante de endereço das partes.
Se as partes foram pessoas jurídicas, serão documentos necessários o estatuto ou contrato social e sua última alteração registrada.
Em relação aos documentos do bem Imóvel poderá ser requerida a guia do ITBI paga; certidão de inexistência de débito do IPTU; matrícula atualizada do imóvel e certidão negativa débitos imobiliários (débitos de qualquer espécie, quando cabível).
Em relação a imóveis que serão financiados, a diferença ocorrerá em relação a alguns bens que deverão ser trazidos pelo comprador, nesse quesito, deverá ser apresentado o contrato de financiamento com o banco ou a alienação Fiduciária, devidamente assinado por todas as partes.
Em relação aos documentos do imóvel, deverá ser expedida, além das demais certidões, uma certidão de valor venal.
Lembrando que, dependendo da situação jurídica do bem, o cartório poderá solicitar outros documentos para registrar imóvel.
Por isso, recomendamos que você ligue ou entre em contato com o cartório responsável da sua região para se informar antecipadamente para conseguir agilizar o processo.
O que não pode faltar no contrato
Os contratos precisam possuir cláusulas obrigatórias existentes em todos os instrumentos do mesmo tipo. Nesses contratos, precisam possuir informações quanto às partes e qualificações do comprador e vendedor; o objeto com a descrição do imóvel; o pagamento e as formas.
Existem cláusulas obrigatórias a depender do tipo de contrato que será estabelecido, por exemplo, quando o contrato é realizado por incorporação imobiliária comprado longe do estabelecimento comercial, deverá haver cláusula de arrependimento.
Outro ponto são os contratos realizados por corretagem, quando a compra e venda são realizadas por meio da assistência de um corretor de imóveis. Nessa situação, deverá ser estabelecida uma porcentagem para o profissional que é a taxa de corretagem.
Quem é casado, pode assinar sozinho?
Dependerá em qual lado a pessoa estará na relação de compra e venda. Se for do lado do comprador, este poderá assinar sozinho, sem permissão do seu cônjuge. Se for do lado do vendedor, esse sim dependerá da assinatura do contrato pelo cônjuge para formalizar a venda.
Essa permissão não é apenas uma formalidade legal, uma vez que poderá ser o suficiente para anular a venda, mas possui também repercussões na esfera patrimonial do casal, a depender do regime de bens escolhido pelo casal.
Não é demais ressaltar que quando houver comunhão total de bens, todos os bens serão do casal, de antes e depois do casamento, na comunhão parcial, tudo que for adquirido durante a reunião, será do casal. Esses bens passarão pelo processo de mediação, que é a divisão dos bens em dois.
Posso assinar por procuração?
A procuração é um documento que dá poderes de uma parte a outra, logo, a procuração é o suficiente para representar vendedor ou comprador na venda de imóveis.
Contudo, quem é outorgante não poderá dar essa permissão por procuração geral ou padrão, deverá possuir poderes específicos que permita a venda do imóvel pelo outorgante.
Essa especificação não é apenas para os poderes de possibilitar a venda para o outorgante, mas também do objeto que estará na transação com a descrição do imóvel que será vendido.
Os documentos que precisam ser apresentados para realizar uma assinatura desse tipo é a certidão da procuração, emitida até 90 dias da data do contrato e os documentos de identificação do procurador outorgado para realizar o ato (RG e CPF).
Quais as cláusulas de um contrato de compra e venda?
Todo contrato de compra e venda deve seguir padrões pré-estabelecidos. Isso porque para a formalização do instrumento, é necessário que diversas regras do direito civil sejam obedecidas, mesmo naqueles contratos de compra e venda cujo valor do imóvel não ultrapasse o total de R$ 30.000,00 (trinta mil reais).
Desse modo, em todo o contrato deverá possuir informações quanto às partes envolvidas na venda, o objeto da tradição com as suas especificações (área, cômodos, pavimentos, endereço de localização), o valor e a forma de pagamento.
Outro ponto que deverá ser observado será às obrigações acessórias do imóvel tais quais os encargos, as multas, as responsabilidades pelos impostos de transferência do imóvel, entre outros.
Neste momento, falaremos sobre as cláusulas essenciais do contrato apresentando como poderiam essas cláusulas seriam escritas ou identificadas pelas partes.
CLÁUSULA PRIMEIRA – DAS PARTES
Contém informações sobre os envolvidos no contrato de compra e venda, ou seja, comprador e vendedor. A primeira parte do contrato é essencial para validação do instrumento.
“VENDEDOR: (nome), (nacionalidade), (profissão), inscrito no CPF n° (número) e RG n° (número), (estado civil), qualificação do cônjuge, se houver, (endereço completo);
COMPRADOR: (nome), (nacionalidade), (profissão), inscrito no CPF n° (número) e RG n° (número), (estado civil), qualificação do cônjuge, se houver, (endereço completo).”
CLÁUSULA SEGUNDA – DO OBJETO
Contém informações sobre o imóvel que será vendido. Essa parte do contrato é indispensável para a formalização do contrato, uma vez que o objetivo de toda a relação jurídica.
Existem diversos modos de escrever essa cláusula, contudo, recomenda-se que seja realizado da forma mais descritiva possível, podendo ser mencionado a área total do imóvel, a área construída, os cômodos, os pavimentos, endereço, pontos de destaque da vizinhança (parques, área de lazer, entre outros).
Essas especificações poderão ser feitas no próprio contrato ou em um memorial descritivo anexo ao contrato.
O IMÓVEL: Localizado à (endereço), com proporções de (dimensões), área total de (tamanho).
CLÁUSULA TERCEIRA – DO PREÇO E DA FORMA DE PAGAMENTO
Nesta cláusula especifica-se o valor da negociação, as formas de pagamento e se a compra será realizada à vista, parcelado ou por permuta.
O pagamento à vista paga-se de uma única vez, quando o pagamento é parcelado, deverá ser especificado o período, o valor das parcelas e as correções se houver. Se o pagamento for por permuta, deverá ser identificado o bem da permuta e se existirá o pagamento de um diferencial.
Também será nesta cláusula que serão estipuladas as multas em caso de atraso ou inadimplência, tolerância de dias antes da denúncia do contrato e adiantamento das parcelas.
O valor total dessa transação é de R$ (valor em número e por extenso) que será pago (forma de pagamento e especificações).
O pagamento de toda a operação (todas as parcelas) deverá(ão) ser efetuada(as) através de depósito bancário na conta a ser descrita a seguir, servindo os comprovantes de depósito, como recibo de quitação de tal quantia.
(Dados bancários para transferência)
(Pix)
CLÁUSULA QUARTA – DA POSSE, DOS ENCARGOS E DO USUFRUTO DO IMÓVEL
A posse será de quem possui o poder imediato do bem, ou seja, uma pessoa poderá ser proprietária, enquanto outra pessoa utilizará a propriedade diretamente.
No usufruto, a pessoa possui o direito de uso do bem, incluindo a posse e administração, por um determinado período. O usufruto poderá ser vitalício, fazendo com que o usufrutuário permaneça no bem até o seu falecimento.
Os encargos são determinados pelos custos de transferência, como as despesas tributárias e cartoriais, que geralmente são de responsabilidade do comprador. Também deverá ser arbitrado que os encargos dos imóveis serão de responsabilidade do comprador apenas após a transferência.
Esse último ponto é bastante importante, pois é comum os antigos proprietários deixarem faturas em aberto dos serviços de água, gás e eletricidade, fazendo com que o comprador possa ter os serviços cortados.
Serão exemplos de cláusulas que preveem esses três institutos:
A propriedade do imóvel será do comprador a partir da assinatura do contrato. Contudo, a posse do imóvel será somente será transferida após o término do usufruto, concedido à (nome e qualificação) pelo período de (período/vitalício).
As despesas tributárias e cartoriais advindas do da presente transação serão de responsabilidade do comprador.
O imóvel está livre de débitos, encargos, taxas e demais ônus, tais quais impostos, multa e outros, passando o comprador a assumir tais despesas após a data de assinatura do contrato.
CLÁUSULA QUINTA – HONORÁRIOS DE INTERMEDIAÇÃO – CORRETAGEM
Essa cláusula não existirá em todos os contratos, apenas naqueles cuja negociação possui um intermediário, geralmente, o corretor imobiliário que será remunerado pelos seus serviços através da porcentagem do bem.
A lei prevê que o percentual máximo de corretagem será de 6% sobre o valor final do bem, contudo, esse percentual poderá variar a depender do imóvel: empreendimento (4% – 6%), imóveis judiciais (5%), imóveis urbanos ou industriais (6 – 8%) e imóveis rurais (6% – 40%).
Cláusula xª. Fica convencionada a comissão de ………………….% (por cento), que incidirá sobre o valor da venda.
Cláusula xª. O pagamento será efetivado em dinheiro, no ato do recebimento do sinal, ou não havendo sinal, no ato do pagamento à vista ou da primeira parcela.
CLÁUSULA SEXTA – DA CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM
É uma cláusula não obrigatória e apenas será utilizada se ambas as partes decidirem, por livre escolha, em caso de litígio referente ao contrato, a arbitragem como forma de resolução de conflito.
As partes, por livre escolha, decidem que optarem pela arbitragem em caso de conflitos e divergências que venham a decorrer da assinatura do presente contrato.
CLÁUSULA SÉTIMA – DA RESOLUÇÃO DO CONTRATO
A resolução do contrato ocorre nos casos previstos em lei e decorre de inadimplências de qualquer das partes em relação às obrigações do contrato, como o atraso no pagamento, a falta de entrega dos documentos necessários para a transferência, entre outros.
A resolução do contrato dar-se-á apenas em caso de inadimplemento no pagamento (ou outras condições já existentes no contrato), conforme as regras da cláusula (dizer qual cláusula não poderá ser descumprida).
Opção de cláusula resolutiva de compra parcelada:
Também ocorrerá a resolução do contrato, por livre acordo entre o comprador e o vendedor, momento no qual, os valores depositados a título de compra parcelada, serão transformados em aluguéis sem direito a reembolso.
CLÁUSULA OITAVA – DO DIREITO A ARREPENDIMENTO
O direito de arrependimento é sempre possível quando a compra ocorre fora do estabelecimento comercial, pois essa é uma estipulação do direito do consumidor, e independe do objeto que está relacionado na transação.
Os contratos firmados em estandes de venda e fora da sede do incorporador permitem ao adquirente o exercício do direito de arrependimento, durante o prazo de 7 (sete) dias, com a devolução de todos os valores eventualmente antecipados, inclusive a comissão de corretagem, nos termos do art. 67-A, §10, da lei n. 4.591/64.
Após a emissão do contrato
Com o contrato em mãos, as partes deverão seguir para um cartório de notas, onde será realizado o reconhecimento de firma. O contrato nesse momento funciona como um uma promessa de venda, porque a transferência de propriedade apenas acontecerá quando o contrato for averbado na matrícula do imóvel.
Essa transferência será realizada após o pagamento do ITCMD (Imposto de transmissão causa mortis e doação) e as custas cartoriais. O contrato que não está averbado não garante a finalização da compra, pois o proprietário poderá realizar mais de um contrato de compra e venda ao mesmo tempo e terá preferência quem averbar o primeiro contrato.
